Kaip prižiūrėti administracinį pastatą, kad ilgiau tarnautų?

 

Administracinio pastato priežiūra yra ilgalaikė investicija, kuri tiesiogiai lemia pastato tarnavimo laiką, energetinį efektyvumą ir naudotojų komfortą. Nors tokie objektai dažnai statomi iš patvarių medžiagų ir pritaikomi intensyviam naudojimui, tinkama kasdienė ir periodinė priežiūra yra būtina, kad pastatas išliktų funkcionalus bei ekonomiškas. Geriausia priežiūra remiasi prevencija, nuolatine stebėsena ir greitu reagavimu į atsirandančius gedimus.

Vienas svarbiausių žingsnių yra pastato inžinerinių sistemų profilaktinė priežiūra. Administraciniai pastatai intensyviai naudoja šildymo, vėdinimo ir kondicionavimo sistemas, todėl jas būtina reguliariai tikrinti. Oro filtrų keitimas, kondicionavimo sistemų valymas, rekuperatorių ir šildymo įrenginių apžiūra padeda užtikrinti sveiką mikroklimatą ir sumažina energijos sąnaudas. Laiku pastebėti gedimai leidžia išvengti brangaus remonto, o tinkama sistemų priežiūra prailgina visos įrangos tarnavimo laiką.

Kitas svarbus aspektas – pastato konstrukcijų ir fasado priežiūra. Administraciniuose pastatuose daug dėmesio turi būti skiriama stogo būklei, lietvamzdžiams ir fasadui, nes šie elementai nuolat veikiami aplinkos sąlygų. Stogo dangos patikra kartą ar du per metus padeda laiku aptikti įtrūkimus ar pažeistas vietas, kurios galėtų sukelti vandens pratekėjimą. Fasado apdailą taip pat reikia nuolat stebėti: vietoje atsiradę pažeidimai ar nusidėvėjimas gali greitai išplisti, jei jie nebus sutvarkyti.

Ne mažiau svarbi yra vidaus patalpų priežiūra. Administraciniai pastatai turi didelį žmonių srautą, todėl grindys, sienos ir bendros erdvės dėvisi greičiau nei gyvenamuosiuose pastatuose. Reguliarus valymas, paviršių atnaujinimas, tinkamos priežiūros medžiagos ir nuolatinė sanitarinė priežiūra padeda išlaikyti reprezentatyvią aplinką. Ypač svarbu nepamiršti sanitarinių mazgų ir virtuvėlių – jose dažniau pasitaiko vandens pratekėjimų ar įrangos gedimų, kurie nesutvarkyti gali pakenkti visai pastato konstrukcijai.

Administracinio pastato ilgaamžiškumui daug įtakos turi ir efektyvus energijos vartojimas. Įdiegus energijos stebėsenos sistemas, galima nustatyti, kada energija naudojama neefektyviai, ir laiku koreguoti pastato valdymą. LED apšvietimas, judesio jutikliai ar temperatūros valdymas pagal darbo grafiką leidžia gerokai sumažinti išlaidas ir padidina įrangos tarnavimo laiką. Energetiniai sprendimai ne tik prisideda prie tvarumo, bet ir apsaugo pastato sistemas nuo perkrovimo.

Svarbi pastato priežiūros dalis yra saugos sistemų palaikymas. Priešgaisrinės signalizacijos, dūmų detektoriai, gesintuvai, evakuacijos žymėjimas ir vaizdo stebėjimo sistemos turi būti tikrinamos reguliariai. Tai ne tik privaloma pagal teisės aktus, bet ir būtina siekiant apsaugoti gyventojus ir turtą. Net ir nedideli saugos sistemos sutrikimai gali lemti rimtas pasekmes, todėl prevencinis tikrinimas yra neišvengiamas.

Galiausiai, norint kad administracinis pastatas tarnautų ilgai, būtina turėti aiškų ir sistemingą priežiūros planą. Jame turėtų būti numatyta techninių sistemų apžiūra, sezoniniai darbai, vidaus patalpų priežiūros grafikas ir atsakomybės paskirstymas. Geriausi rezultatai pasiekiami tuomet, kai pastato valdytojai bendradarbiauja su profesionaliomis priežiūros įmonėmis, gebančiomis laiku identifikuoti problemas ir pasiūlyti sprendimus.

Ilgaamžiškas administracinis pastatas – tai nuoseklios priežiūros rezultatas. Investavus laiko ir dėmesio į prevenciją, galima ne tik sumažinti remonto išlaidas, bet ir užtikrinti patogią bei saugią aplinką visiems pastato naudotojams.

Kokiu atstumu nuo pastato turi būti vandens gręžinys?

 

Renkant vietą vandens gręžiniui, vienas svarbiausių klausimų – kokiu atstumu jį galima įrengti nuo pastato. Nors konkretūs reikalavimai gali skirtis priklausomai nuo šalies teisės aktų, gręžinio tipo ir geologinių sąlygų, bendrieji principai yra gana panašūs. Tinkamai parinktas atstumas ne tik užtikrina vandens kokybę, bet ir apsaugo pastato konstrukcijas bei gręžinio eksploatavimo patikimumą.

Pirmiausia svarbu suprasti, kad vandens gręžinys yra inžinerinis įrenginys, kuriam būtina saugi aplinka. Daugelyje šalių, tarp jų ir Lietuvoje, rekomenduojama gręžinį nuo pastato statyti ne arčiau kaip 5 metrų, o dažnai – ir 10 metrų atstumu. Tokia distancija padeda išvengti galimų pamatų pažeidimų, vibracijų ar konstrukcijų nusėdimo, kurie gali atsirasti vykdant gręžimo darbus. Be to, gręžinį būtina įrengti taip, kad būtų užtikrinta pakankama prieiga techninei priežiūrai ir remontui.

Ne mažiau svarbus aspektas – apsauga nuo užteršimo. Vandens gręžinys turi būti pakankamai nutolęs nuo galimų taršos šaltinių: nuotekų šulinių, kanalizacijos sistemų, tręšiamų žemės plotų ar ūkinių pastatų. Nors kalbant konkrečiai apie gyvenamąjį namą taršos rizika mažesnė, per arti esantis gręžinys gali būti paveiktas lietaus vandens infiltracijos zonų ar buitinių teršalų, kurie gali susidaryti aplink pastatą. Todėl saugus minimalus atstumas yra būtinas tiek vandens kokybei, tiek gręžinio ilgaamžiškumui.

Taip pat svarbu įvertinti geologines sąlygas. Minkšti, judantys grunto sluoksniai gali būti jautresni gręžimo darbams, todėl tokiais atvejais atstumas nuo pastato gali būti rekomenduojamas didesnis. Kieti, stabilūs gruntai leidžia gręžinį įrengti arčiau, tačiau vis tiek būtina laikytis minimalių reikalavimų. Inžinieriai, atliekantys vietos tyrimus, dažnai pateikia papildomas rekomendacijas pagal konkrečios sklypo geologiją.

Praktiniai aspektai taip pat turi svarbą. Gręžinys turi būti įrengtas taip, kad būtų lengva prieiti prie įrangos, siurblio, hidroforo, valymo sistemų. Todėl reikėtų pagalvoti ne tik apie atstumą nuo pastato, bet ir apie patogų privažiavimą gręžimo technikai bei prieigą būsimiems remonto darbams. Per arti pastato esantis gręžinys gali apsunkinti techninės įrangos montavimą ar vamzdynų tiesimą.

Galiausiai reikia pabrėžti, kad tikslūs atstumų reikalavimai nustatomi pagal galiojančius teisės aktus, todėl prieš įrengiant gręžinį būtina pasitikrinti aktualius statybos ir higienos normų dokumentus arba konsultuotis su licencijuotais gręžinių specialistais. Jie gali įvertinti sklypo situaciją, tiksliai nustatyti reikalavimus ir pateikti optimalų sprendimą.

Apibendrinant galima teigti, kad vandens gręžinys turėtų būti įrengiamas saugiu atstumu nuo pastato – dažniausiai ne arčiau kaip 5–10 metrų, tačiau tikslus atstumas priklauso nuo vietinės teisės, grunto savybių ir taršos rizikos. Tinkamai parinkta vieta užtikrina vandens kokybę, saugų pastato naudojimą ir ilgaamžišką gręžinio eksploataciją.

kokios komunalinės inžinerijos reikalingos naujam pastatui?

 

Naujam pastatui komunalinė inžinerija yra neatsiejama jo funkcionavimo dalis – be tinkamai suplanuotų ir įrengtų inžinerinių sistemų pastatas negalėtų užtikrinti nei komforto, nei saugumo, nei tvaraus energijos naudojimo. Šiuolaikinė statyba grindžiama kompleksiniu požiūriu, todėl komunalinė inžinerija turi būti suplanuota dar projektavimo etape, kad visos sistemos veiktų darniai ir patikimai. Naujam gyvenamajam ar komerciniam pastatui būtinos kelios pagrindinės inžinerinės sritys.

Pirmiausia reikalinga vandentiekio ir nuotekų sistema. Tai esminė infrastruktūra, užtikrinanti kokybišką vandens tiekimą bei saugų nuotekų pašalinimą. Moderniuose pastatuose vis dažniau diegiami taupūs vandens maišytuvai, apsaugos nuo užliejimo sistemos bei pažangūs vandens filtravimo sprendimai. Nuotekų sistema turi būti atspari smulkiems užsikimšimams, tinkamai nuolydžiuose suplanuota ir pritaikyta intensyviam naudojimui, kad būtų išvengta nemalonių gedimų ar kvapų.

Ne mažiau svarbi šildymo sistema. Nauji pastatai šiandien dažniausiai statomi pagal aukštus energinio efektyvumo standartus, todėl tradicines šildymo sistemas keičia modernūs sprendimai: grindinis šildymas, geoterminė energija, šilumos siurbliai arba centralizuoto šildymo tinklai su individualia apskaita. Šiuolaikinės šildymo sistemos ne tik užtikrina komfortą, bet ir leidžia gyventojams kontroliuoti savo išlaidas, prisitaikyti prie poreikių ir palaikyti optimalią temperatūrą.

Kita būtina komunalinės inžinerijos dalis – vėdinimas ir oro kokybės valdymas. Sandarūs, energiškai efektyvūs pastatai negali funkcionuoti be mechaninės vėdinimo sistemos, ypač su rekuperacija, kuri grąžina dalį šilumos atgal į patalpas. Be tinkamo vėdinimo kaupiasi drėgmė, blogėja oro kokybė, gali formuotis pelėsis. Todėl rekuperacija laikoma būtinu elementu naujos statybos projektuose – ji užtikrina sveikesnį mikroklimatą ir sumažina šildymo sąnaudas.

Elektros instaliacija – dar viena svarbi sritis. Šiuolaikiniuose pastatuose elektros tinklai turi būti ne tik saugūs ir patikimi, bet ir pritaikyti išmaniųjų technologijų integracijai. Populiarėja išmanūs elektros skydai, energijos monitoringo sistemos, LED apšvietimo sprendimai, judesio ar šviesos jutikliai bendrose patalpose. Taip pat būtina numatyti pakankamą skaičių elektros lizdų, galimybę įkrauti elektromobilius, pasiruošti papildomiems energijos poreikiams ateityje.

Svarbi komunalinės inžinerijos dalis – lietaus nuotekų ir drenažo sistemos. Tinkamai suprojektuotos jos apsaugo pastatą nuo užliejimo, pamatus nuo drėgmės kaupimosi, o aplinką – nuo erozijos ir balų susidarymo. Šiuolaikiniai projektai vis dažniau derina drenažo sistemas su žaliuoju kraštovaizdžio dizainu, pavyzdžiui, įrengia lietaus sodus ar infiltracinius plotus.

Daugelyje naujų pastatų taip pat reikalingos silpnos srovės sistemos: interneto tinklai, priešgaisrinė signalizacija, vaizdo stebėjimas, įeigos kontrolė, telefonspynės. Šios sistemos ne tik užtikrina saugumą, bet ir gerina gyvenimo kokybę. Priešgaisrinė sauga yra ypač svarbi – gaisriniai jutikliai, sprinkleriai ar dūmų šalinimo sistemos yra privalomi elementai gyvenamuosiuose ir komerciniuose pastatuose.

Galiausiai verta paminėti atliekų tvarkymo sprendimus. Moderniuose daugiabučiuose įrengiamos požeminės konteinerių sistemos, išmanūs atliekų surinkimo sprendimai, rūšiavimo stotys. Tai ne tik pagerina estetiką ir higieną, bet ir padeda efektyviau valdyti atliekas.

Apibendrinant galima teigti, kad naujam pastatui būtina iš visų šių inžinerinių sistemų sudaryta visuma: vandentiekis, šildymas, vėdinimas, elektra, nuotekos, drenažas, saugos sistemos ir išmaniosios technologijos. Tik jų darnus veikimas užtikrina komfortą, energinį efektyvumą ir tvarų pastato naudojimą. Gerai suprojektuota komunalinė inžinerija yra ne tik būtinybė, bet ir ilgalaikė investicija į kokybišką kasdienį gyvenimą.

Kaip daryti, jei nekilnojamas turtas įkeistas

Paprasta įkeistas turtas yra šiek tiek pigesnis. Drąsesni pirkėjai tuo ir susigundo. Jeigu par­davėju nepasitikima ne dėl kokių objektyvių priežasčių, o tik dėl jū­sų nuojautos perspėjimo, nepabijokite tai papasakoti tiems, kas gali jums padėti: notarams, agentams, bankininkams ir pan. Jie gali jus nuraminti parodydami, kokį sprendimą konkrečioje situacijoje jums labiau apsimoka pasirinkti. Paprasčiausias patarimas: tegul pardavė­jas savo problemas su įkeitimais susitvarko pats - dažnai netinka. Nor­malu, kad pirkėjas nori pirkti „švarų" objektą. Bet toks scenarijus gali būti įgyvendinamas labai retai. Dažniausiai pardavėjui jau niekas ne­skolins pinigų, net jei ir žinos, kad yra atsiradęs jo įkeistos nuosavy­bės pirkėjas.

Galima padaryti ir paprasčiau. Tegul kredito gavėjas gauna raš­tišką banko - kreditoriaus - sutikimą, leidžiantį parduoti įkeistą nekilnojamą turtą. Tada galima tvarkyti visus dokumentus kaip ir paprastu atveju. Tik nekilnojamo turto pirkimo - pardavimo sutartyje nurodoma kredito gavėjo skola bankui ir sąskaitos, į kurias turi būti pervesti pinigai. Jei pirkėjas per­ka nekilnojamo turto savo lėšomis, jis sumoka skolą bankui, o likusią kainos dalį -pardavėjui. Pasirašomas būsto perdavimo - priėmimo aktas. Bankas, gavęs pinigus, išregistruoja nekilnojamo turto įkeitimą ir naujas savininkas gali be apribojimų disponuoti įsigytu nekilnojamu turtu.

Laikas pasimokyti...

Galima pagalvoti, kad nekilnojamo turto rinka ir vėl merdi, o gal reikėtų sakyti vis dar merdi. O gal dar tiksliau būtų pasakyti, jog jau merdi. Iš tikrųjų viskas realiatyvu, ir kol nežinai kas bus ateityje (o to žinoma, tiksliai niekas ir negali žinoti), negali pasakyti kaip dabartinė situacija atrodo visame kontekste. O dar blogiau yra tai, kad kontekstas nuolatos keičiasi, ir viską teisingai įvertinti pasidaro dar sunkiau...

Faktas tik vienas - nekilnojamo turto rinka tikrai neišgyvena auksinių laikų, nes tokie jau baigėsi 2008-aisiais, nekilnojamo turto burbulo-bumo metu. Tuo metu visi buvo įsitikinę amžinu augimu ir turto brangimu. Žinoma, daugeliui įsitikinimų vėliau ar anksčiau ateina galas, tad atėjo ir šiam. Nors reikia pripažinti, kad vis dar yra tikinčių, jog ateis dar nauji auksiniai laikai, ir jie laiko savo nenaudojamą turtą vis tikėdamiesi sulaukti tų auksinių laikų. Sėdi ant tuščios nenaudojamos žemės, moka mokesčius ir laukia auksinių laikų, kurie šiam gyvenime gali ir neateiti, užuot kad nuleidę kosminę kainą.

Na nieko čia nepadarysi - vieni žmonės pasimoko greitai, kiti nelabai greitai. O yra ir tokių, kurie niekada nepasimoko.

Nekilnojamo turto rinka 2012

Daug jau girdėta įvairių nuomonių apie nekilnojamo turto rinką 2012 metais. Bankai ir su jais susijusios įmonės nuolatos tvirtina, kad tas kilimas jau visai tuoj, jau ‚visai visai‘... tik aišku artėjant prie ‚visai visai‘, tas visai vis tolsta, kaip morka pakabinta prieš nosį asilui tempiančiam vežimą. Dabar gi vėl bankai jau visai nesenai pakeitė savo pučiamą dūdelę ir nukėlė „neišvengiamą“ rinkos kilimą dar vieniems metams – iki 2013 metų.

Optimizmas – visuomet sveikintinas ir šaunus dalykas. Tačiau reikia atsižvelgti ir aplinkybes: akivaizdu, kad bankų balanso kokybė labai stipriai priklausoma nuo nekilnojamo turto rinkos, kurią formuoja daugelis faktorių, tačiau viskas susiveda į lūkesčius. Tokiomis pigiomis priemonėmis kaip vis čia pat esantis rinkos atsigavimas pigiai bandoma manipuliuoti neapsišvietusiais NT rinkos „šviesuoliais“, kurie vis dar turi didelę įtaką rinkos dinamikai, tačiau akivaizdu, kad nepakankamą, nes rinka vis dar nerodo realių atsigavimo ženklų. Deja, kartais pardavimo kainos būna labai tolimos nuo tikrųjų sandorių kainų.

Klausimas ar ji turėtų juos rodyti? O dar tikslesnis klausimas, kodėl turėtų rodyti? Tam objektyvių priežasčių nėra. Sakysite ekonomika atsigauna. Atsigauna, per stipriai pasakyta. Taip ekonomika jau kuris laikas atgauna kvapą, bet atgavimo tempas yra silpnas ir ligotas, ir iki stiprios ekonomikos dar labai toli, o gal nuo jos mes jau ir tolstame. Tą daro tokie faktoriai, kaip desperatiškas darbo jėgos mažėjimas, prie ko prisideda keli faktoriai: milžiniška emigracija, spartesnis mirtingumas nei gimstamumas, visuomenės senėjimas. 

Tai labai rimta. Lietuvos ekonomika, jau nebeturės tokios jėgos, kaip kad buvo. Ji nusilpo, silpsta toliau, ir išliks nusilpusi visam laikui. Deja, bet tokia realybė.

Kodėl apie tai kalbame, todėl kad būtent šios tendencijos formuoja NT rinką ilguoju laikotarpiu. 2012 gali būti būtent lūžio metai, kuomet visi tai suvoks. Ar tai galėtų reikšti rinkos griūtį? Jokiu būdu, nekilnojamo turto rinka jau išgyveno kardinalių pokyčių metą ir čia išliko tik kantriausi, o jie lauks iki paskutinių, tad kardinalūs pokyčiai mažai tikėtini, nes pagrindinės priežastys yra struktūrinės ir lėto pobūdžio. Nekilnojamas turtas vis dar statomas, nes visada išliks paklausa kokybiškam naujos statybos turtui, kuris iš esmės skiriasi nuo senos sovietinės statybos. Kainų išskyrimas čia taipogi galimas, nors skirtumas jau ganėtinai drastiškas ir sunku būtų tikėtis dar didesnio. 

Pabaigai tik apibendrintume, jog 2012 bus nuosaikaus susivokimo metai, ir rinka atsistos į ilgametes savo vėžes – iš lėto atsistatantys užimtumo rodikliai leis nuomos dinamikai judėti bent ties infliacijos riba, o nekilnojamo turto kainos neturėtų lenkti ir infliacijos prie ko grąžins ilgalaikės tendencijos realijų suvokimas ir išvadų darymas...

Kiek verta mokėti už nekilnojamą turtą

Toks klausimas gali iškilti, o turbūt dažnai ir iškyla net ir labiausiai išsilavinusiam žmogui. Tiesa sakant, gali būti netgi taip, kad kuo žmogus labiau išsilavinęs, tuo jam toks klausimas aktualesnis, mat paprastas žmogelis mokės tiek, kiek gali mokėti, kad tik turėtų kur gyventi. 

Tuo tarpu kitas, kuris galbūt gali sau daugiau leisti, gerokai pasvarstys, ar nekilnojamas turtas yra tikrai vertas, kad derėtų už jį tiek mokėti. Juk viskas turi savo kainą, ir kiekvienas dalykas gali būti įvertintas per brangiai ar per pigiai. Todėl niekuomet nereiktų nuvertinti koks gi ypatingai svarbus kiekvieno žmogaus gyvenime, todėl tokie ilgalaikiai pirkiniai turi būti ypatingai gerai pasverti. 

Turbūt žinote ne vieną atvejį, kai jūsų draugas, o gal ir tik besimetantis draugu, norėdamas pasipuikuoti įsigijo geresnį būstą, nei iš tiesų sau galėtų leisti, ir kuo gi jam tai baigėsi? Greičiausiai, neturėdamas pakankamai pinigų pasiėmė paskolą, o nukritus turto vertei ir pajamoms, tą paskolą turės mokėti pusę likusio gyvenimo.

Aišku, vieniems pasiseka labiau, kitiems mažiau, ir nieko čia žmogus nepakeisi, juk gyvenimas tai loterija. Turi lošti, jei nori laimėti. Aišku, juk ir lošimo strategijų būna įvairių. Vieni stato viską ant kortos, kai kiti atsargiai po truputėlį kraunasi gerovę ir nerizikuoja viskuo iš karto. 

Išvada paprasta: niekuomet nereikia pernelyg skubėti įsigyti išsvajotą turtą, mat kartais nuoma gali būti daug geresnis, nors ir laikinas sprendimas.