Laikas pasimokyti...

Galima pagalvoti, kad nekilnojamo turto rinka ir vėl merdi, o gal reikėtų sakyti vis dar merdi. O gal dar tiksliau būtų pasakyti, jog jau merdi. Iš tikrųjų viskas realiatyvu, ir kol nežinai kas bus ateityje (o to žinoma, tiksliai niekas ir negali žinoti), negali pasakyti kaip dabartinė situacija atrodo visame kontekste. O dar blogiau yra tai, kad kontekstas nuolatos keičiasi, ir viską teisingai įvertinti pasidaro dar sunkiau...

Faktas tik vienas - nekilnojamo turto rinka tikrai neišgyvena auksinių laikų, nes tokie jau baigėsi 2008-aisiais, nekilnojamo turto burbulo-bumo metu. Tuo metu visi buvo įsitikinę amžinu augimu ir turto brangimu. Žinoma, daugeliui įsitikinimų vėliau ar anksčiau ateina galas, tad atėjo ir šiam. Nors reikia pripažinti, kad vis dar yra tikinčių, jog ateis dar nauji auksiniai laikai, ir jie laiko savo nenaudojamą turtą vis tikėdamiesi sulaukti tų auksinių laikų. Sėdi ant tuščios nenaudojamos žemės, moka mokesčius ir laukia auksinių laikų, kurie šiam gyvenime gali ir neateiti, užuot kad nuleidę kosminę kainą.

Na nieko čia nepadarysi - vieni žmonės pasimoko greitai, kiti nelabai greitai. O yra ir tokių, kurie niekada nepasimoko.

Nekilnojamo turto rinka 2012

Daug jau girdėta įvairių nuomonių apie nekilnojamo turto rinką 2012 metais. Bankai ir su jais susijusios įmonės nuolatos tvirtina, kad tas kilimas jau visai tuoj, jau ‚visai visai‘... tik aišku artėjant prie ‚visai visai‘, tas visai vis tolsta, kaip morka pakabinta prieš nosį asilui tempiančiam vežimą. Dabar gi vėl bankai jau visai nesenai pakeitė savo pučiamą dūdelę ir nukėlė „neišvengiamą“ rinkos kilimą dar vieniems metams – iki 2013 metų.

Optimizmas – visuomet sveikintinas ir šaunus dalykas. Tačiau reikia atsižvelgti ir aplinkybes: akivaizdu, kad bankų balanso kokybė labai stipriai priklausoma nuo nekilnojamo turto rinkos, kurią formuoja daugelis faktorių, tačiau viskas susiveda į lūkesčius. Tokiomis pigiomis priemonėmis kaip vis čia pat esantis rinkos atsigavimas pigiai bandoma manipuliuoti neapsišvietusiais NT rinkos „šviesuoliais“, kurie vis dar turi didelę įtaką rinkos dinamikai, tačiau akivaizdu, kad nepakankamą, nes rinka vis dar nerodo realių atsigavimo ženklų. Deja, kartais pardavimo kainos būna labai tolimos nuo tikrųjų sandorių kainų.

Klausimas ar ji turėtų juos rodyti? O dar tikslesnis klausimas, kodėl turėtų rodyti? Tam objektyvių priežasčių nėra. Sakysite ekonomika atsigauna. Atsigauna, per stipriai pasakyta. Taip ekonomika jau kuris laikas atgauna kvapą, bet atgavimo tempas yra silpnas ir ligotas, ir iki stiprios ekonomikos dar labai toli, o gal nuo jos mes jau ir tolstame. Tą daro tokie faktoriai, kaip desperatiškas darbo jėgos mažėjimas, prie ko prisideda keli faktoriai: milžiniška emigracija, spartesnis mirtingumas nei gimstamumas, visuomenės senėjimas. 

Tai labai rimta. Lietuvos ekonomika, jau nebeturės tokios jėgos, kaip kad buvo. Ji nusilpo, silpsta toliau, ir išliks nusilpusi visam laikui. Deja, bet tokia realybė.

Kodėl apie tai kalbame, todėl kad būtent šios tendencijos formuoja NT rinką ilguoju laikotarpiu. 2012 gali būti būtent lūžio metai, kuomet visi tai suvoks. Ar tai galėtų reikšti rinkos griūtį? Jokiu būdu, nekilnojamo turto rinka jau išgyveno kardinalių pokyčių metą ir čia išliko tik kantriausi, o jie lauks iki paskutinių, tad kardinalūs pokyčiai mažai tikėtini, nes pagrindinės priežastys yra struktūrinės ir lėto pobūdžio. Nekilnojamas turtas vis dar statomas, nes visada išliks paklausa kokybiškam naujos statybos turtui, kuris iš esmės skiriasi nuo senos sovietinės statybos. Kainų išskyrimas čia taipogi galimas, nors skirtumas jau ganėtinai drastiškas ir sunku būtų tikėtis dar didesnio. 

Pabaigai tik apibendrintume, jog 2012 bus nuosaikaus susivokimo metai, ir rinka atsistos į ilgametes savo vėžes – iš lėto atsistatantys užimtumo rodikliai leis nuomos dinamikai judėti bent ties infliacijos riba, o nekilnojamo turto kainos neturėtų lenkti ir infliacijos prie ko grąžins ilgalaikės tendencijos realijų suvokimas ir išvadų darymas...

Kiek verta mokėti už nekilnojamą turtą

Toks klausimas gali iškilti, o turbūt dažnai ir iškyla net ir labiausiai išsilavinusiam žmogui. Tiesa sakant, gali būti netgi taip, kad kuo žmogus labiau išsilavinęs, tuo jam toks klausimas aktualesnis, mat paprastas žmogelis mokės tiek, kiek gali mokėti, kad tik turėtų kur gyventi. 

Tuo tarpu kitas, kuris galbūt gali sau daugiau leisti, gerokai pasvarstys, ar nekilnojamas turtas yra tikrai vertas, kad derėtų už jį tiek mokėti. Juk viskas turi savo kainą, ir kiekvienas dalykas gali būti įvertintas per brangiai ar per pigiai. Todėl niekuomet nereiktų nuvertinti koks gi ypatingai svarbus kiekvieno žmogaus gyvenime, todėl tokie ilgalaikiai pirkiniai turi būti ypatingai gerai pasverti. 

Turbūt žinote ne vieną atvejį, kai jūsų draugas, o gal ir tik besimetantis draugu, norėdamas pasipuikuoti įsigijo geresnį būstą, nei iš tiesų sau galėtų leisti, ir kuo gi jam tai baigėsi? Greičiausiai, neturėdamas pakankamai pinigų pasiėmė paskolą, o nukritus turto vertei ir pajamoms, tą paskolą turės mokėti pusę likusio gyvenimo.

Aišku, vieniems pasiseka labiau, kitiems mažiau, ir nieko čia žmogus nepakeisi, juk gyvenimas tai loterija. Turi lošti, jei nori laimėti. Aišku, juk ir lošimo strategijų būna įvairių. Vieni stato viską ant kortos, kai kiti atsargiai po truputėlį kraunasi gerovę ir nerizikuoja viskuo iš karto. 

Išvada paprasta: niekuomet nereikia pernelyg skubėti įsigyti išsvajotą turtą, mat kartais nuoma gali būti daug geresnis, nors ir laikinas sprendimas.

Nekilnojamo turto vieta

Nekilnojamo turto vieta yra neabejotinai svarbiausia charakteristika apibūdinanti šios rūšies turtą. Kartais net juokaujama, kad nekilnojamą turto vertę lemia trys kriterijai: vieta, vieta ir vieta. Ir negalima nesutikti, kad tokiuose juokeliuose yra teisybės. 

Niekas neužginčys, kad nekilnojamas turtas yra priklausomas nuo vietos, juk būtent todėl jis ir yra vadinamas nekilnojamu. Tiesa, tam tikrais išskirtiniais atvejais, lengvų ir stabilių konstrukcijų nedidelis namas būdavęs perkeliamas, tačiau net ir tokiu atveju tai sudėtinga ir brangiai kainuojanti operacija, kurios metu taip pat galimi žymūs nuostoliai, kas būtent ir išskiria nekilnojamą turtą iš kitų turto rūšių.

Pastatų vertė vieta keičia nes pastatai statomi ant žemės, o žemės kainos yra labai skirtingos priklausomai nuo vietos. Nekalbant apie žemės ūkio paskirties žemę, tai yra kalbant apie žemę skirtą statyboms, tendencijos yra ganėtinai aiškios: žemės kaina priklauso nuo kelių požymių:

• Atstumo iki miesto centro
• Kvartalo prestižo bei aplinkos
• Miesto gyventojų skaičius
• Ekonominio šalies lygio
• Miesto gyventojų kitimo

Atsižvelgus į šiuos kriterijus galima nesunkiai išvesti vidutinę žemės vertę, mat būtent šitie kriterijai ją suformuoja. Tik reikėtų nepamiršti, kad kiekvienas atvejis yra ganėtinai unikalus ir reikalauja atskiro ekspertiško įvertinimo, norint tikslaus rezultato.

NT ypatybės

Jei kalbėsime apie NT ypatybes, kiekvienas sutiks, kad NT tikrai yra ypatingas. Gal būt, kad kiekvienas, pasakyta ir per drąsiai, juk visada atsiras kas nors, kas mėgsta pasiginčyti ir nesutiks, kad ir ką jūs jiems besakytumėt. Tai visiškai normalu ir turėtų būti priimta kaip savaime suprantamas dalykas. 

Tad grįžtant prie nekilnojamo turto ypatybių, kokios gi tos ypatybės. Jas aišku galima interpretuoti kuo įvairiausiai ir čia vėlgi viskas priklausys nuo konkretaus žmogaus. Tačiau mes šiuo atveju kalbame apie tai, ką apie tai pasakytų pats išmaniausias specialistas, arba kitaip tariant, tikro specialisto akimis. 

Tad pabandykime įsikūnyti į kokį nors NT specialistą, kaip kad Donaldas Trumpas ir perskroskime savo mintimis tas ypatybes: 

• Nekilnojamas turtas ir vadinamas todėl nekilnojamu, jog jis negali būti perkeltas be didelių sąnaudų. 
• Vieta yra pagrindinis kriterijus nusakantis nekilnojamo turto naudą. 
• Laikui bėgant infliacija ir kapitalo prieaugis didina NT vertę, tačiau trumpuoju ar vidutiniu laikotarpiu vertė gali tiek didėti tiek mažėti priklausomai nuo ekonominių sąlygų. 
• Išnuomotas turtas gali generuoti stabilų pinigų srautą.
• Nepaisant didėjančios vertės, turtas (išskyrus žemę) taipogi visą laiką dėvisi tad kažkuria prasme ji mažėja. 
• Nekilnojamas turtas reikalauja dėmesio ir priežiūros, kas sukuria papildomas sąnaudas. 

Žinoma, nekilnojamo turto ypatybių sąrašą būtų galima plėsti iki begalybės, o čia paminėti keli ypatumai yra tik reikšmingiausieji iš sąrašo. Nepamirškite, kad kai pradėsite domėtis nekilnojamo turto ypatumais, jų visą laiką atrasite vis naujų ir įdomesnių.